التقييم العقاري هي مرحلة دقيقة ومحورية تسبق المزايدة ولا يُطرح أي عقار في المزادات العقارية دونها. تحرص هيئة العقار على ضمان الثقة وأن يعطى العقار سعره التقديري الحقيقي من دون بخس أو مغالاة، ولذلك هي تشترط ألا تُدار هذه العملية من قبل البائع، أو من قبل الوسيط العقاري، بل من جهة محايدة ومتخصصة تُسمى المقيم العقاري المعتمد.
ولأن السعر الابتدائي للمزاد يُبنى عليه قرار البيع أو الشراء، فمن المهم أن يفهم المستثمر أو مالك العقار كيف تُحتسب هذه القيمة، وما هي المعايير التي تحكمها.
من هو المقيم العقاري المعتمد؟
المقيم العقاري هو شخص مرخص له بمزاولة أعمال التقييم العقاري بموجب نظام المقيّمين المعتمدين، ويُعد طرفًا محايدًا بين البائع والمشتري. ويُشترط أن يكون مسجلًا في الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، وأن يتبع في عمله المعايير الدولية للتقييم (IVSC).
وتُلزم الجهات المشرفة على المزادات العلنية والخاصة بأن يكون كل تقييم عقاري صادرًا من جهة مرخصة، وتلتزم بمتطلبات الإفصاح والحياد التام.
كيف يُقيّم العقار قبل طرحه في المزاد؟
تمر عملية التقييم بثلاث مراحل رئيسة تمكن البائع والمشتري من الدخول في المزاد بثقة، متيقنًا من أن السعر المطروح يعكس القيمة السوقية الحقيقية للعقار، وهي:
أولًا: دراسة الوثائق والأصول
يبدأ المقيم بمراجعة مستندات العقار، وتشمل:
- صك الملكية.
- بيانات الموقع والاستخدام.
- حالة الإشغال ووجود مستأجرين أو عقود قائمة.
- الوضع القانوني مثل النزاعات، أو الرهون، أو الالتزامات.
ثانيًا: المعاينة الميدانية
يجري المقيّم زيارة ميدانية للعقار، تتضمن:
- معاينة المبنى، والواجهات، والمداخل، والتشطيبات.
- تقييم حالة البناء، والكهرباء، والتكييف، والمرافق العامة.
ثالثًا: إعداد التقرير
يرفع المقيم تقريرًا مفصلًا يتضمن:
- وصفًا شاملًا للعقار.
- المنهجية المستخدمة في التقييم.
- العوامل المؤثرة في القيمة.
- السعر المقدر وفق المؤشرات السوقية.
ويخضع التقرير لمراجعة داخلية في المنشأة التقييمية قبل اعتماده، ثم يُرفع إلى الجهة المنظمة للمزاد.
ما الذي يؤثر في تقدير السعر؟
قيمة العقارات المطروحة في المزادات العقارية مبنية على معايير مهنية معتمدة وليست على الحدس، ومنها:
- موقع العقار وقربه من الخدمات.
- المساحة ونوع الاستخدام.
- حالة البناء والتشطيب.
- الطلب في السوق العقاري المحلي.
- المقارنة مع مبيعات عقارات مشابهة في المنطقة.
- أي مؤثرات قانونية مثل الرهون أو الحقوق العينية.
لماذا يعد التقييم العقاري خطوة أساسية في المزاد؟
وفق اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية، يُعد السعر التقديري للعقار مرجعًا أساسيًا لتحديد:
- الحد الأدنى للترسية (أقل سعر يقبله البائع).
- قيمة بدء المزايدة.
- مبلغ الدخول للمزايدين (والذي لا يتجاوز 5% من القيمة التقديرية).
كما أن وجود تقييم معتمد يُعزز من عدالة المنافسة، ويمنح المزايدين ثقة في أن السعر المطروح يعكس واقع السوق وليس اجتهادًا فرديًّا.
ماذا لو لم يصل المزاد إلى السعر المستهدف؟
لا يُلزم البائع بالبيع في حال لم تصل العروض إلى السعر المحدد مسبقًا.
وبحسب المادة التاسعة من اللائحة التنظيمية، يحق له:
- قبول السعر الأعلى (كتابيًّا).
- أو إنهاء المزايدة وإعادة طرح العقار لاحقًا.
وهذا يعزز من سيطرة المالك على القرار النهائي، ويحفظ له قيمة عقاره.
للمهتمين بالمزادات القادمة
لمعرفة تفاصيل العقارات المطروحة، وتوقيت المزادات القادمة، تابع رومة العقارية عبر المنصات الرسمية.